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北京

涨幅最大!跌幅最猛!中国楼市最奇葩的事情发生了!

2019年09月19日 08:25
来源:叶檀财经

宁夏首府,古城银川,房价转折,何去何从?

9月17日,国家统计局的8月70城房价数据新鲜出炉,新房价格排名中,西部重点城市银川夺得了第四名,环比增幅达到了1.8%,二手房数据更加出彩,以环比1.5%的成绩成功进入前三甲,可谓双高!

然而,银川还没来得及笑,金九首秀数据就浇了一盆冷水!

据诸葛找房第36周数据,百城二手房价格,近半数都在降,其中银川环比下跌1.99%,成了百城跌幅之最!

一周蒸发近2%,卖家的心在滴血……

回看7月,据诸葛找房数据,在到达历史高位每平7452元后,银川的二手房价就已经一只脚踏上斜坡上,呈现出了下跌态势。

若是以星期为周期,那自今年第32周起,银川的二手房已经是连跌四周,从每平7660元每平米到7144元,下降7.2%,没踩过刹车。

忽上忽下 房价好比过山车!

仅仅是短期内的下跌,并不能体现银川二手房价的特点。

事实上,根据国家统计局的70个大中城市二手住房指数来看,今年1到7月,银川的二手房价格每月都是环比上升的,其中7月价格为7452元,环比6月上涨0.4%。

而从整体趋势来看,根据诸葛找房数据,二手房每平米价格已经从2018年底的6738元一路涨到了目前的7333元,上浮了8.8%。

总的来说,上半年来其实银川表现不错,稳中有涨。

那么问题来了,GDP占了宁夏半壁江山的银川,二手房价8月前还是节节攀升,怎么到了36周突然滑铁卢了呢?

短期来看,问题出现在了银川市内的高价区之一---贺兰身上。

诸葛找房8月数据显示,贺兰区域二手房价环比跌了22.59%!一个月蒸发五分之一可还行,着实拖了后腿。

贺兰二手房价格走势

数据来源:诸葛找房

长期来看,经济落后是根本问题。

银川这个地方经济发展落后,2018年GDP也只有1908.41亿元,比起发达地区的三线城市完全没有优势,增速仅为7.2%。人口也少,只有225万人。

产业结构为3.6:45.6:50.8,三产增加值达到了966.84亿元,对经济增长的贡献超过了一半,然而固定投资中三产投资同比下降了30.1%,下降明显,当然第一产业下降的更多,高达63.5%。

虽说经济一直保持着7%左右的增长率,但是和周边大城市比起来,完全没有排面,不说和上万亿的郑州、8349.8亿的西安还有3884.48亿的太原比,就是2732.94亿的兰州,她也比不过呀。

如此低的战斗力,出省真的很难混!

上周爬,这周就跌,一跌跌两成,银川的二手房还有戏吗?

说实话,前景并不好。

2018,银川的建筑装修装饰产业产值同比下降11%,房屋建筑施工面积也略有减小,虽然只降了0.9%。

全年房地产开发投资虽然有295.25亿元,但是同比却下跌了26.7%,其中住宅开发投资同比下降了17.5%,商品房施工面积也下降了8.4%。

这一系列数字都在发出一个信号,那就是银川的楼市在降温!

更加火上浇油的是,今年1到7月房地产开发投资同比下降8.1%,下拉全市投资2.4%。

虽然银川目前的城市规划方针是“东优,西控,南进,北拓”,也的确吸引了一些地产大咖,如碧桂园、万科、中梁和绿地等,集体入驻银川拿地,甚至拍出过3.6亿元的高价,但是实际的情况则是,银川的楼市正在经历价格和投资双降。

银川试图加速产业转型外,并且还要老城改造和阅海经济区CBD建设两手抓,但是从今年上半年全国各市GDP的数据来看,效果并不是很显著。

据银川统计局的数据,银川2019年上半年的GDP增长仅为6.1%,这一水平,连全国平均GDP增速(6.3%)都跑不赢。

为了弥补自己或者说是整个西北地区的人才短板,银川于2018年底也推出了《银川市高精尖缺人才优厚待遇实施办法》等1+2+7人才新政,可说是煞费苦心。

从银川市政府的数据来看,同比2017年,2018年人口净流入有2.52万人,比起2017年的1.56万人将近高了一万,去除自然增长因素,人才政策也算是小有成效,但是,还是这句话,这是和自己比,和省内比,放到外边,依旧拿不出手。

银川的指标显示出,她的确是宁夏自治区的半壁江山,但是也仅此而已,能够辐射的范围,也仅限于省内。

可以说,目前银川手中的牌,让她很难走出低房价的局面。有人说高铁开通,经济圈建立起来就好了,但是交通便利了其实是一把双刃剑,自身经济落后,只会在抢人大战中落入下风。

当然,房价低也有低的好处,长年的低房价导致银川的房价收入比一直处于低位,今年是7.23,这个数字在百大城市里非常靠后,对于银川人来说也算是件幸福的事。

2019年房价收入比

数据来源:诸葛找房

较低的比值也说明目前的房价对于银川来说是正常水平,属于银川人所能接受的范围,负担得起,涨是不一定能涨,但至少不会突然雪崩。

银川的租售比相当不错,今年一季度的租金收益率有3.4%,不过比起2018年底的3.7%还是下降了3个百分点。

2019年1季度50城租金收益率

数据来源:城市房产网、易居研究院

但是这些因素并不足以成为银川吸引购房者的因素。

不是说房价低就有投资价值,后续增长的动力才是重点,城市具备投资价值才是重点,而银川目前只能说房价低,却没有显示出城市的投资价值。

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