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北京

各方瞩目!上海房贷便宜了?LPR减点,释放楼市几个关键信号

2019年10月09日 08:39
来源:杠杆游戏

和全国不同?

10月8日,是我国房贷利率开启新纪元的一天。这一天开始,全国范围内个人房贷利率定价“换锚”。

根据央行8月《中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问》,10月8日起,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(贷款市场报价利率),二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

但是最新的消息是,上海首套房贷利率大概率可LPR减点。

上海新发放的房贷利率初步为,首套个人住房贷款利率,不低于相应期限LPR减20基点;二套个人住房贷款利率,不低于相应期限LPR加60基点。

上海到底在搞什么,又是为什么,这对楼市将是怎样一个信号?

1、上海的不一样!上海的一样!

细心的网友应该还记得,此前,在中央再提“房住不炒”,多地再次加码调控、房地产相关融资收紧后,上海临港地区却破天荒放宽了限购。

详见杠杆游戏文章,《重要文件发布!上海又一价值洼地诞生,投资新区还有戏吗?》(8月30日)。

其实这件事情说明两点:

1.只要地方可以落实和兑现“房住不炒”,根据不同板块、片区需要,适度调整调控政策,本身就是可以的。南京、广州、珠海等,实际都有过动作。

只是,上海确实太耀眼,所以才引起那么大关注。同时上海自贸区临港新片区获批,自带流量。

2.上海确实不一样。不论是自贸区新片区的获批,中央对其在国家战略中的定位和期待,还是上海的区域发展需要,都有清晰、明确的考量。

一定程度上说,上海真和其他城市不一样。这样的待遇,大概只有少量城市具备。

比如多年前,上海和重庆一起,就成为首批房产税的征收城市。不管叫房地产税,还是房产税、不动产税,虽然内涵确实不同。但对住宅征税了,这事就是不一样。

还如,上海这些年,长期是首套房房贷利率最友好的城市。很多可以九五折,而其他城市,目前基本是10-15%上浮,这还是首套。二套,动辄20%以上上浮。

所以,从不影响此前房贷利率大格局的角度上说,上海首套房贷款利率在LPR基础上减点,是可以理解的。目的只是为了维持利率基本不变。

央行此前在《答记者问》中说得很清楚,与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

不否认,这出乎几乎所有人的预料,毕竟上海和央行文件指示不符。但杠杆游戏觉得,这也正是上海不一样的地方。

而一样的是,二套房,上海依旧是不低于相应期限LPR加60基点。这和全国完全一致。

也就是说,房住不炒这个总基调,任何城市没有特殊。恰恰,我们看到上海、北京、深圳,是很早执行、领会该精神实质彻底、坚决的城市。

当然上海新房贷利率方案,最终的情况,还有待官方定调。同时,不同银行其实也有自己的考虑。未来,会越来越尊重市场。

2、上海首套房利率新方案传言背后:市场利率是变动的,政策才是永恒的

很多时候,人们忽略了,不管是《中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问》,还是LPR作为主要贷款利率机制实施前,房贷利率上浮、下浮,基本都是央行指导意见说了算。

有时候就是一个窗口指导,一个暗示。

但是任何银行都必须懂得起。因为调控或者刺激,都是为了经济目标,为了社会目的。

而LPR机制,就是发挥贷款市场报价利率的中心地位。以后,主要贷款行为,都以此为基准,有需要时加基点。不管地产行业,房贷、开发贷,还是其他工商业贷款,概莫能外。

市场也会每月动态调节这个报价利率。

所以说,市场利率首先是浮动的,变动的。不会再有一成不变,基准利率虽然没有取消,但是起作用比以前降低了。

而具体到房地产行业,特别是个人房贷,到底怎么加基点,央行会根据经济社会需要及时调整。

简单说,在杠杆游戏看来,2019年8月的《中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问》不过是近期指导房贷利率的一个文件。

未来,甚至比如明年某个时候,需要进一步调控时,还可以要求加码基点。甚至也可以根据经济需要,降低基点,只要不超出文件要求即可。

所以我说,调控不是永恒,但调控与否(政策)是永恒。这个世界只有两种情况,调控和不调控。而房贷的实际利率,就会因为属于调控期,或者属于非调控期,出台不同的文件。

这么说的话,利率政策才是指挥棒。

而房贷利率政策说到底,是要配合当期的经济社会需要。

其实看看美国、日本等国家的房地产发展历史,就会明白,房地产永远有“夜壶”的属性。我们和他们没有不同,或者说大家一样的。

3、是否鼓励加杠杆,是楼市最简单的信号

以前,杠杆游戏写过调控是否继续有多个信号,比如调控政策是否退出,比如利率,比如税费,比如鼓励与否……

其实说那么多,也可以简单一点去总结,那就是:利率信号,是否鼓励加杠杆。

我们看上海,此次就算首套房利率允许减基点,幅度首先有限。和此前的首套房九五折利率基本保持一致。

同时,对二套房加基点的政策,和全国,和央行要求,没有任何不同。上文我已经写过。

那么信号很明显了,上海并不是在鼓励居民加杠杆。而是真心希望给首套房购房者一些上车的机会,希望大家少付一点利息。

可以说,这是体恤首套房购房者。想想上海的房子单价,这么做真的挺温情的。当然,是较高的房价背景下的一丝暖意。

有总比没有好。能节约一点算一点。

放到全国去看,我们发现除了上海,几乎没有城市这样做。这说明调控决心坚如磐石。

在杠杆游戏看来,这才是目前楼市最大的信号。

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